A rangos szakmai eseményt Hadnagy Ernő, a HAD Group elnöke, valamint Osadcow Gergely, a Magyar Ingatlanközvetítők Országos Szövetségének (MIOSZ) elnöke nyitotta meg, hangsúlyozva az ipari ingatlanpiac fejlesztési potenciáljának és a KKV szektor kielégítetlen ingatlan szükségletének értékesítési és hasznosítási lehetőségeit. A szakmai rendezvényen olyan kérdéseket vizsgáltak az elemzők, mint például mi jellemezte az ipari ingatlanok eladását az elmúlt években? Érdemes-e 2025-ben lakóingatlan helyett ipari ingatlanba fektetni?

Az ipari ingatlanpiac ciklikus mozgást mutat, amelyet jelentős mértékben befolyásolnak a gazdasági és a politikai tényezők. A szektort jelentős hatások érték, különösen a 2019-es BMW gyár építésének bejelentése révén. A 2020 és 2022 közötti időszakban a szegmens erőteljes növekedést mutatott, amely 2022-re érte el a tetőpontját. A 2022-es év eleji gazdasági helyzet bizonytalan volt, amit az orosz-ukrán konfliktus tovább súlyosbított, jelentős lassulást okozva a gazdasági folyamatokban, elemezte a piacot Lőrincz-Hadnagy Tibor, a HAD Group COO & Operations Managere.

Míg a COVID-19 alatti időszakban a nagycsarnokok iránti kereslet folyamatos bővülést mutatott, manapság egyfajta megtorpanás érzékelhető. Jelenleg azonban már pozitív jelek mutatkoznak, amelyek egy esetleges fellendülés lehetőségére utalnak. Ezek a rendkívüli események olyan mértékben torzították a piaci trendeket, hogy a hagyományos ciklusok szinte teljesen felismerhetetlenné váltak. A csarnokok, mint ingatlanpiaci termékek, kiemelt figyelmet kapnak ebben a bizonytalan gazdasági környezetben.

Kapcsolódó

Piaci kettősség az ipari ingatlanpiacon

Az ipari ingatlanpiac az elmúlt időszakban zsugorodást mutatott, különösen az 1 000–3 000 m²-es csarnokok szegmensében, ahol a kisebb, elavult ingatlanokból költözni vágyó vállalkozások számára egyre nehezebbé vált a bővítés.

Fontos látni a különbséget a hosszú távon, stratégiai döntések mentén tervezett, akár országokon átívelő, nagyszabású fejlesztések-, valamint a kisebb, lokális döntéshozatalon és üzletfejlesztési szempontok mentén megfogalmazott ingatlanberuházások között. Míg az előbbieket nehéz leállítani, utóbbiak gyorsabban alkalmazkodnak a politikai és a gazdasági változásokhoz. Bár a nagyszabású projektek többsége megvalósult, a kisebb volumenű tranzakciók visszaszorultak – emelte ki Halász-Csatári Gábor, a Cushman&Wakefield ipari- és logisztikai ingatlanokért felelős részlegének vezetője.

Sok cég a kiszámíthatatlan gazdasági környezet miatt elhalasztotta ingatlanbővítési döntését, és inkább a stabilitásra törekedett. A régiós átszervezések és a központosítási folyamatok következtében számos vállalat áthelyezte működését Magyarországról a szomszédos országokba, vagy csökkentette bérleményei méretét. Hosszabb távú bérleti szerződések esetén az albérletbe adás lehetősége is felmerült a vállalatoknál, mint a rugalmas alkalmazkodás módja. Jelenleg a kisebb volumenű kereslet élénkülni látszik, miközben a nagyobb tranzakciók továbbra is elmaradnak. Ez a különbség tovább fokozza a piac kettősségét, és hatással lehet a jövőbeli fejlesztési irányokra.

A makrogazdasági bejelentések hatása a KKV szektor ipari ingatlanpiaci pozícióira

Az ipari csarnokok piacának alakulását globális szinten meghatározzák a multinacionális döntéshozatali folyamatok, azonban a nemzetgazdasági bejelentések is érzékelhető hatást gyakorolhatnak a nemzetközi szereplőkre is. A kormányzati intézkedések és a támogatási programok széleskörű hatással vannak a gazdasági szektorra, különösen a kis- és középvállalkozások számára elérhető ipari ingatlanok piacán.

Az elmúlt évek kormányzati és uniós támogatásai azonban bizonyos szegmensekben túlzottan kényelmessé tették a piacot. Sok szereplő a lehetőségeihez mérten már jelentős kiadásokat vállalt, ezért egy átmeneti időszakra van szükség, hogy kialakítsák hosszú távú stratégiájukat. Bár a kedvezményes hitelkonstrukciók ösztönző erővel bírnak, a makrogazdasági tényezők és a piaci fundamentumok alakulása eltérő ütemben történhet. 

A 2024 novemberétől 3,5 százalékra csökkentett kedvezményes kamatozású Széchenyi beruházási hitelprogram hatására jelentősebb keresleti élénkülés az ipari ingatlanpiac vételi oldalán nem következett be. A kamatláb közelmúltbeli további csökkentése 3,5%-ról 3%-ra a Széchenyi Beruházási Hitel esetében egyelőre nem eredményezett érezhető piaci reakciót. Kijelenthető, hogy a bérlők vételi hajlandósága és a kockázatvállalási kedve nem feltétlenül növekszik azonnal – hangsúlyozta Prohászka Gábor, az Ingatlanpaletta értékesítési vezetője.

Döntéshozatal, értékesítés és árak

Az ipari  ingatlanpiacon az értékesítés sikerét nem a hirdetés, hanem maga az ingatlan határozza meg. Ebben a szegmensben a döntéshozók általában racionálisak. A lakóingatlanok és az ipari ingatlanok piaca eltérő dinamikával működik.

Az ipari ingatlanpiacon a döntési helyzetekben az ingatlan által nyújtott többletérték, mint például az egyedi, extra szolgáltatások, a legfontosabb tényezők, nemcsak a klasszikus paraméterek. A kínálati piacon, ahol szélesebb a választék, ez még inkább felértékelődik, hiszen a vállalkozások számára az ingatlan értékesítésekor az a legfontosabb kérdés, hogy az ingatlan milyen versenyelőnyt kínál a számukra – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. 

Miközben a lakáspiac dinamikusan drágul, az ipari ingatlanpiacon nem tapasztalható hasonló áremelkedés. Az ipari ingatlanok vásárlása elsősorban azok számára lehet vonzó, akik már ismerik a piacot, vagy kapcsolatban állnak az ipari ingatlanpiaccal. Tipikus vásárlók lehetnek azok, akik korábban bérlőként működtek, vagy már telephellyel rendelkeznek, és szomszédos ingatlanok megvásárlásával kívánják bővíteni tevékenységüket. Az ipari ingatlanpiacra való belépés komoly szakmai ismereteket igényel, így az nem jellemző, hogy valaki a lakóingatlanpiacról érkezve, előzetes tapasztalat nélkül vásároljon befektetési céllal ipari ingatlant. 

Ipari csarnokok és lakóingatlanok

A jelenlegi hozamok az ipari ingatlanpiacon kedvezőbbek, mint a lakóingatlanok esetében, mivel itt a hosszú távú megtérülés alapvetően az ingatlan működtetéséből és üzleti felhasználásából származik. Ezzel szemben a lakóingatlanpiacon a hozamokat leginkább az értéknövekedés biztosítja. A befektetők számára tehát fontos megérteni az ipari ingatlanpiac működését és a hozzáadott értéket, amelyet az üzleti felhasználás és a megfelelő működtetés biztosít. Az ipari ingatlanpiacra való sikeres belépés tehát nemcsak piaci ismeretet, hanem megfelelő hosszú távú stratégiát is igényel.
Kép: MTI, Komka Péter

A vidéki ipari ingatlanpiac: a KKV-k számára kiemelkedő piaci potenciál

A vidéki ipari ingatlanpiacon a kereslet és a kínálat közötti különbségek egyre inkább előtérbe kerülnek, különösen a kisebb méretű csarnokok esetében, amelyek ideális megoldást kínálnak a kis- és középvállalkozások számára. A nagyvárosok környékén, különösen Miskolcon, Debrecenben, Győrben, Kecskeméten, Székesfehérváron, és Tatabányán a KKV-k igényei már egyértelműen megjelennek, de a regionális piac még nem teljesen feltérképezett.

A vidéki beruházások, autópálya-építések és közműfejlesztések egyértelműen kijelölik azokat a stratégiai helyszíneket, ahol érdemes új ipari és kereskedelmi csarnokokat telepíteni. Ezek a fejlesztések olyan regionális hubokat hoznak létre, amelyek kulcsfontosságú szerepet tölthetnek be a logisztikai és az ipari ingatlanpiac fejlődésében – elemezte Osadcow Gergely, a MIOSZ elnöke.

Vidék esetében egy előre felépített csarnok versenyelőnyt jelenthet, ugyanakkor kockázatot is hordoz. A fejlesztők többsége inkább a BTS (Build-to-Suit) megközelítést részesítik előnyben. Ezzel párhuzamosan azonban a spekulatív fejlesztések is jelen vannak, melyek kedvező  gazdasági környezet esetén gyorsan előnyös pozícióba kerülhetnek. A választott fejlesztési stratégia alapvetően az adott vállalat kockázatvállalási hajlandóságától és üzleti célkitűzéseitől függ, de az iparág összességében továbbra is a BTS modellek dominanciáját mutatja.

A három nagy autógyártó vállalat – Kecskeméten, Debrecenben és Győrben – jelentős beszállítói hátteret igényel, amely további ipari ingatlanfejlesztéseket generálhat. Ugyanakkor a KKV szektor, amely 300, 500 vagy akár 1000 m²-es csarnokokat keres, elsősorban a lokális piacokon működik, és nem feltétlenül kapcsolódik a nagy nemzetközi beruházásokhoz – mondta Halász-Csatári Gábor, a Cushman&Wakefield ipari- és logisztikai ingatlanokért felelős részlegének vezetője.

A nagyobb beruházók döntései iránymutatóak lehetnek a kisebb szereplők számára. A vidéki fejlesztések túlnyomó többsége konkrét megrendelés alapján történik, nem pedig spekulatív módon. Ugyanakkor a fejlettebb ipari központok, mint Kecskemét, Győr, Debrecen és Ebes, nyitottabbak a spekulatív projektek iránt, és így kedvezőbb feltételeket kínálnak a fejlesztők számára. A helyi sajátosságok és a regionális igények figyelembevételével, valamint a piaci dinamika alapos ismeretével a vidéki ipari ingatlanpiacon is sikeresen lehet működni.